HARO SUR LES CONSTRUCTIONS USUFRUIT !

Voici venu le temps des contrôles des structures usufruit ! Depuis quelques mois déjà, l’administration manifestait le désir d’examiner d’un peu plus près les opérations de démembrement de propriété (celle-ci consistant  à faire acquérir l’usufruit d’un immeuble par une société tandis que la nue-propriété revient au  dirigeant de cette société). Les premières demandes de renseignements standard viennent d’être envoyées et les contrôles risquent d’être assez musclés, surtout à l’égard  des usufruits constitués sur une période très courte et calculés sur 80% de la valeur en pleine propriété. L’administration  n’apprécie plus guère les avantages fiscaux qu’offre ce genre de mécanisme. Quels sont d’ailleurs ces avantages ? En tant que titulaire d’un droit réel sur l’immeuble, la société peut  déduire toutes les charges liées à l’immeuble : amortissement de précompte immobilier, frais d’entretien et de réparation, charges financières. L’immeuble est mis à disposition  à titre gratuit au profit du dirigeant moyennant la taxation d’un avantage de toute nature, certes aujourd’hui élevé, mais moindre que le coût d’un investissement à titre personnel. Lors l’extinction de l’usufruit, le dirigeant retrouve la pleine propriété sans avoir à acquitter en principe d’indemnité, par le seul jeu du remembrement et aucun droit d’enregistrement (de 10% ou 12,5%) n’est dû à cette occasion. Toute cession ultérieure de l’immeuble par le dirigeant devenu plein propriétaire devient en principe un acte de gestion de patrimoine privé, non taxable. Réagissant à cette nouvelle « croisade» du fisc (on parle de 3000 contrôles fiscaux en attente), il nous a paru utile de consacrer nos deux prochaines chroniques à ce sujet. La première traitera des pièges à éviter et des obligations à respecter lors des constitutions d’usufruit ; la seconde traitera de l’impact fiscal  et financier en cas de sortie avant la fin de la période d’usufruit de l’immeuble, option envisagée par de plus en plus de contribuables (notamment pour ne plus subir le nouvel avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite d’immeuble par une société).