Constructions usufruit : la demande de renseignements du fisc

Les constructions usufruit (achat de l’usufruit par la société et de la nue-propriété par son dirigeant) sont, comme il fallait s’y attendre, dans le collimateur du fisc. Depuis quelques mois déjà, on constate les premières investigations de l’administration. L’objectif de ces investigations est de vérifier que toutes les règles fiscales ont bien été respectées à toutes les étapes de l’usufruit : lors de la constitution ou de l’acquisition de l’usufruit, pendant la durée de l’usufruit et à la fin de l’usufruit. Dans cette logique, le fisc a décidé d’adresser à des milliers de sociétés  une demande de renseignements dans le but de constituer un dossier permanent pour chaque construction d’usufruit et de pouvoir procéder aux évaluations et au suivi nécessaires. Quels éléments sont exigés dans de telles demandes de renseignements ? Le fisc souhaite obtenir notamment : l’acte notarié d’acquisition de l’usufruit constitué sur l’immeuble ; les détails et le calcul sur lesquels l’évaluation de l’usufruit est basée ; une description de tous les investissements réalisés dans l’immeuble donné en usufruit ; une description de l’utilisation de l’immeuble ; tous les détails des comptes courants des gérants ; un aperçu de toutes les indemnités payées par le nu-propriétaire à l’usufruitier pour les éventuels travaux de construction (rénovation) et les éventuels gros travaux d’entretien et de réparation réalisés à charge de l’usufruitier ; un plan de l’immeuble à la date de prise de cours de l’usufruit.  Grâce à ces informations récoltées, le fisc souhaite savoir si  la structure usufruit ne s’est pas faite au détriment de la société en faisant porter sur la société toutes les charges d’un immeuble qui, après une certaine durée, redeviendra la propriété de son dirigeant. Pour éviter tout redressement, il conviendra donc de démontrer soit que la société a un réel usage de l’immeuble, ce qui lui permet d’y développer son activité et, partant, de générer des revenus, soit que la société  qui perçoit des loyers du gérant ou d’un tiers obtiendra, au terme de l’usufruit, un rendement locatif supérieur aux charges immobilières encourues.