CONSTRUCTIONS USUFRUIT : PIEGES A EVITER

Publié le 8 mai 2013 par coppens

Pour éviter de subir un regrettable redressement fiscal (et comme le souligne  Philippe Bouvard,  un redressement fiscal est appelé ainsi, par ironie, pour désigner une opération dont ne se redresse jamais), il convient de veiller au respect de quelques principes de base. La première exigence est de ne pas tomber dans les travers d’une valorisation du droit d’usufruit qui  serait trop avantageuse. Aujourd’hui tant les praticiens, le fisc que les cours et tribunaux sont unanimes pour considérer que seule doit prévaloir l’évaluation économique. En outre, une affectation professionnelle de l’immeuble (qui à notre avis doit au moins être de 50% de la superficie de l’immeuble) nous parait essentielle. L’administration fiscale verra d’autant mieux le lien nécessaire avec l’objet social si la société utilise l’immeuble pour ses activités. A défaut d’usage professionnel prépondérant, il conviendra  que la société perçoive des loyers de l’immeuble, ce qui permet de justifier corrélativement  la déduction des charges immobilières souvent très élevées dans ce genre de mécanisme. Car la société ne peut se contenter de démontrer l’adéquation des frais immobiliers avec l’objet social élargi. Elle doit convaincre l’administration que ces frais sont bien destinés à acquérir  ou conserver des revenus imposables. Le droit d’usufruit  consenti  à la société doit avoir une durée minimale de 20 ans.  Par ailleurs, un démembrement de propriété  constitue un abus fiscal lorsqu’il ne repose sur aucun projet concret et réaliste et ne répond à aucune logique financière et économique. D’un point de vue civil, l’extinction de l’usufruit n’entraîne en principe pas d’indemnisation due par le nu-propriétaire pour l’extinction de l’usufruit. Cette absence de taxation pourrait néanmoins être battue en brèche par l’administration fiscale si l’usufruitier a par exemple réalisé des travaux coûteux qui ne lui incombaient pas, procurant ainsi un réel avantage au nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit. Nous ne pouvons donc que conseiller aux candidats au démembrement de ne faire assumer par la société usufruitière, dans les cinq ans qui précèdent le remembrement, que des travaux et aménagements absolument nécessaires à l’exercice normal de l’activité de la société.

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