INTERRUPTION PREMATUREE DE L’USUFRUIT

Publié le 8 mai 2013 par coppens

Lorsqu’on s’engage dans une construction usufruit, il faut s’assurer que celle-ci ne soit pas interrompue avant terme. Mais comment savoir ce qu’il adviendra dans les 20 à 30 ans à venir ? Les circonstances de la vie font que le beau mécanisme fiscal mis en place peut s’effondrer avant l’échéance. Il n’est donc pas impossible que le dirigeant doive revendre l’immeuble en cours d’usufruit. On observera aussi que, depuis que l’avantage de toute nature pour mise à disposition gratuite d’immeuble a quasiment doublé, nombreux sont les contribuables qui envisagent au plus tôt la sortie de l’immeuble de la société. Bien que dans certains cas, ce choix puisse s’avérer une nécessité vitale, nous suggérons d’emblée de ne pas  tomber dans la précipitation et de bien faire les calculs préalables avec son conseil fiscal. Si la vente est néanmoins envisagée,  comment répartir les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété au moment de la revente ? La valeur d’un droit d’usufruit interrompu doit être déterminée, non au départ de la comptabilité, mais  de la même manière que lors de la constitution du droit d’usufruit. C’est la valeur économique de l’usufruit au moment de son interruption qui doit être prise en compte. En d’autres termes, il faut calculer ce que représente la perte de revenus et de jouissance pour la société titulaire du droit réel au moment où elle doit s’en défaire.  Prenons l’exemple suivant : un immeuble vaut 500.000 EUR. La société détient l’usufruit de l’immeuble pour 400.000 tandis que la nue-propriété est détenue par son dirigeant  pour  100.000 EUR. L’usufruit est sur 20 ans. Après 10 ans, il est décidé de vendre l’immeuble. La valeur comptable de l’usufruit est donc de 200.000 (10/20ème de 400.000). Le prix de vente est de 600.000 EUR. Si la valeur économique de l’usufruit après 10 ans (calculée sur la base d’une actualisation des loyers sur la période restant à courir jusqu’à l’expiration normale de l’usufruit, soit 10 ans) aboutit par exemple à un montant de 300.000 EUR, la plus-value taxable en société sera de 100.000 EUR (soit la différence entre 300.000(valeur économique de l’usufruit) et 200.000 (valeur nette comptable de l’usufruit). Le dirigeant qui se défait de la nue-propriété de l’immeuble  ne sera en revanche pas taxé sur la plus-value qu’il réalise.

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