L’acte double (appelé aussi donation-partage) est un mécanisme qui permet au donateur d’attribuer un immeuble lui appartenant à l’un de ses futurs héritiers et pas aux autres, sans léser ces derniers.
Ce procédé, qui nécessité l’accord de tous les héritiers, se déroule en deux phases :
d’abord, un acte de donation en avancement d’hoirie, ensuite un acte de partage. Il y a donc deux actes successifs et distincts. Ce procédé est de très loin la technique la plus efficace si l’on souhaite transmettre un immeuble à un héritier déterminé tout en évitant un risque de « réduction » lors du décès (l’action en réduction étant celle introduite par les héritiers qui aurait été lésé par cette donation).
Le principe est que chaque héritier reçoit sa quote-part dans l’immeuble de manière égale et qu’ensuite l’héritier souhaitant conserver cet immeuble paiera aux autres la valeur des droits indivis dans l’immeuble (paiement qui se fera au comptant ou à terme). La sortie d’indivision ne sera soumise qu’au droit de partage (1%) et échappera dès lors aux droits de succession. Ce procédé permet aussi d’éviter toute discussion ultérieure quant à la propriété de l’immeuble et tous les problèmes liés à la réévaluation de l’immeuble.
Prenons un exemple :
Paul a trois a trois enfants, et c’est l’ainé qui souhaite reprendre un immeuble appartenant à Paul, le second enfant résidant aux USA et le troisième ayant déjà acquis récemment un immeuble avec son épouse. Cet immeuble vaut 300.000 euros, et le reste du patrimoine est de 125.000 euros. Tous les enfants acceptent cette reprise de l’immeuble par l’aîné. Paul donnera cet immeuble aux trois enfants en indivision.
Lorsque le don est effectué, les deux enfants puînés peuvent décider de sortir d’indivision et de céder leurs droits indivis à leur aîné pour un prix fixé, payable immédiatement ou à terme. On ajoutera que pour éviter que l’opération ne soit requalifiée par le fisc en « partage d’ascendant » (opération (soumise aux droits de succession) par laquelle un ascendant qui partage lui-même, entre ses descendants les biens qui composent sa succession), on ne peut que conseiller aux parties de prévoir deux actes notariés séparés (deux « negotium »), l’un pour la donation, l’autre pour le partage entre les indivisaires.