La valorisation d’un usufruit d’immeuble acquis par une société ne fait l’objet d’aucune disposition dans le Code des impôts sur les revenus. La première démarche consiste donc à se tourner vers des modes d’estimation issus d’autres branches du droit fiscal. Historiquement, l’évaluation de l’usufruit sur un immeuble se faisait sur la base de l’article 47, alinéas 2 et 3 du Code des droits d’enregistrement qui fixe la base imposable pour le calcul des droits d’enregistrement en cas de cession d’un usufruit temporaire sur un immeuble. Dans la plupart des cas, les sociétés évaluaient l’usufruit à 80 % de la valeur de la pleine propriété de l’immeuble. Cette méthode n’est plus acceptée par le fisc qui exige à présent que la valeur de l’usufruit corresponde à la valeur économique de ce droit réel qui doit être déterminée sur base de la valeur locative. Concrètement, pour calculer la valeur économique d’un usufruit, il convient de partir du produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété sera, quant à elle, la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de cette valeur de l’usufruit. La formule recommandée pour calculer l’usufruit est la suivante : VU = (H/(r-i)) x (1- (1+i/1+r)n), où VU = valeur actualisée d’un usufruit temporaire ; H =: revenu locatif annuel net ; n = durée de l’usufruit en année ; r = rendement financier pour une durée n ; i : taux d’inflation attendu pour cette durée n. Prenons l’exemple suivant : un immeuble vaut 600.000 EUR, le loyer mensuel estimé est de 2.000 EUR/mois et la durée de l’usufruit est de 20 ans. La valeur économique (actualisée) d’un usufruit sera, suivant la formule, de 403.188 EUR (soit 67,20% de 600.000).