Il est tentant pour un contribuable désireux d’échapper aux droits d’enregistrement (et aussi à la taxation de la plus-value en impôts directs) de céder les titres d’une société immobilière (qui aurait été constituée pour la cause) au lieu de céder l’immeuble. Cette transformation d’un « asset deal » en « share deal » est-elle susceptible de tomber sous le coup de l’article 18, § 2, du Code des droits d’enregistrement ? Un apport d’un immeuble à une société suivi immédiatement par une cession des parts de cette société peut être considéré comme une opération dite « simulée » lorsque le fisc peut prouver l’absence d’affectio societatis dans le chef des apporteurs. Elle peut aussi être un abus fiscal s’il peut être démontré par le fisc que les deux opérations (apport de l’immeuble en société puis vente des titres) forment une chaîne indivisible dont le but exclusif est l’évitement des droits d’enregistrement. La conséquence est la perception des droits d’enregistrement de 12,5 % sur la valeur de l’immeuble. Le risque est d’autant plus grand si la société a au préalable « nettoyé » tous les actifs autres que le bien immobilier. Le fisc considère qu’une cession des titres d’une société immobilière (qui ne possède plus qu’un immeuble) pourrait tomber sous le coup de l’article 18, § 2, du Code des droits d’enregistrement lorsque la société est détentrice d’un seul immeuble, si la société a été « toilettée » (suppression de dettes, de l’activité opérationnelle…), si la société n’est pas en going concern (exigence et pérennité de l’activité locative avant et après la cession d’actions (même locataire occupant les lieux) ou encore si la vente d’actions est consécutive d’une succession d’opérations effectuées peu de temps avant (par exemple : scission suivie de la vente d’actions).[1]
[1] Cette chronique est extraite du nouvel ouvrage de PF Coppens « Le contribuable belge face aux mesures fiscales anti-abus », édition Anthemis, septembre 2018 (www.anthemis.be)